Rechtskern
ImmoWertV-nativer Rechtskern
„Kann ich diese Bewertung vor Gericht oder der Bank verteidigen?“
- 01
Deklaratives Rechtsmodell
ImmoWertV-Paragrafen als prüfbares Regelwerk — nicht in Formeln versteckt.
- 02
Nachweiskette pro Wert
Jeder Faktor bis zur Quelle rückverfolgbar: Bericht, Seite, Tabelle, Norm.
- 03
§ 6 Verfahrenswahl-Audit
Sach-/Ertrags-/Vergleichswertwahl begründet und dokumentiert.
- 04
§ 8 boG-Audit
Besondere Grundstücksmerkmale erfasst, quantifiziert, belegt — sauber getrennt.
- 05
Anlage 1 (GND) & Anlage 2 (RND)
Restnutzungsdauer und Modernisierung in 0,5-Punkt-Schritten.
- 06
Deterministischer Rechenkern
Normatives kommt nie aus der KI — reproduzierbar bis auf den Cent.
- 07
Automatisches Quellenverzeichnis
Jede genutzte Datenquelle landet belegt im Gutachten.
Verfahren
Alle drei normierten Verfahren — plus Spezialmodule
„Ich brauche je nach Objekt ein anderes Verfahren — und das korrekt.“
- 01
Sachwertverfahren (NHK 2010)
Destatis-Baupreisindex live, Marktanpassungsfaktor, Bodenwert, Alterswertminderung.
- 02
Ertragswertverfahren
Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz aus GMB, Kapitalisierung.
- 03
Vergleichswertverfahren
Vergleichsobjekte aus KPS, Bereinigungen, Aggregation, Vergleichbarkeitsmatrix.
- 04
Beleihungswert nach BelWertV
Eigenes Modul für die Bankenbewertung.
- 05
Sanierungskosten-Querschnitt
IST/SOLL-Trennung, fließt in boG und Gutachtentext.
- 06
50 Gebäudearten (NHK-2010)
Vom EFH über MFH und Gewerbe bis zu Sonderimmobilien.
Marktdaten
GMB-Datenbank in der Tiefe
„Die Marktdaten suche ich mir mühsam aus PDFs zusammen.“
- 01
Strukturierte GMB SN & NRW
Grundstücksmarktberichte als abfragbare Datenbank — nicht als PDF-Stapel.
- 02
Seitengenau belegt
Jeder Wert führt zur exakten Berichtsseite (Gerichtsfestigkeit).
- 03
Volle Größenabdeckung
Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinsen, Rohertragsfaktoren, Mietwerte, Indexreihen.
- 04
GAA-scharf in NRW
Automatische Zuordnung Gemeinde → zuständiger Gutachterausschuss, inkl. Carve-outs.
- 05
Eigene Marktdaten
Private Erhebungen fließen bevorzugt vor die zentrale Basis ein — bleiben privat.
- 06
Manuell > eigen > zentral
Klare Hierarchie, jede Herkunft markiert. Der Gutachter behält die Kontrolle.
Geodaten
Amtliche Geodaten live
„Ich wechsle ständig zwischen Portalen.“
- 01
ALKIS-Flurkarte integriert
Sachsen (GeoSN) und NRW (Geobasis NRW) direkt im Cockpit.
- 02
Flurstück per Klick
Auf der Karte — oder vor Ort per Standort automatisch übernehmen.
- 03
Mehrflurstück-Gutachten
Mehrere Parzellen und Gebäude in einem Projekt.
- 04
BORIS-Bodenrichtwerte live
Direkt am Flurstück, mit Stichtag und Quelle.
- 05
Immobilienrichtwerte BORIS-NRW
Teilmarktbezogen, mit Beleg-PDF des Gutachterausschusses.
- 06
Behörden-WMS-Overlays
FNP, B-Plan, Denkmal, Hochwasser, Altlasten als Kartenlayer.
Lageanalyse
Automatisierte Lageanalyse
„Die Lagebeschreibung kostet mich jedes Mal Stunden Recherche.“
- 01
Makrolage aus Destatis
GENESIS-Regionaldatenbank — sozioökonomische Indikatoren.
- 02
Mikro-/Mesolage aus OSM
ÖPNV, Infrastruktur, Nahversorgung, Umfeldnutzung, zentrale Orte.
- 03
Umweltbelastungen
Lärm- und Hochwasserkartierung (LfULG Sachsen / LANUV NRW).
- 04
Denkmale & Bauleitplanung
RAPIS / bauleitplanung.nrw direkt verknüpft.
- 05
Einwohnerentwicklung
Statistik Sachsen / IT.NRW — Demographie auf Knopfdruck.
- 06
Lagetext vorformuliert
Recherche und Fließtext in einem Schritt — jede Aussage quellenbelegt.
Vor Ort
Mobiler Besichtigungsmodus
„Vor Ort kritzle ich Notizen, abends tippe ich alles neu ab.“
- 01
Sprachnotizen und Fotos
Am Handy, im Objekt stehend — alles bleibt im Cockpit.
- 02
EU-KI transkribiert & ordnet zu
Aus „Dach 2016 gedämmt“ werden prüfbare Vorschläge.
- 03
An der richtigen Stelle
boG, Anlage-2-Punkte, Lagepaket, Baustandard — automatisch zugeordnet.
- 04
Human-in-the-loop
Mensch bestätigt jeden Vorschlag — nichts wird ohne Freigabe übernommen.
- 05
Nicht-blockierend
Während die KI auswertet, kann weiter aufgenommen werden.
- 06
Flurstück per Standort
Am Objekt antippen, Parzelle wird übernommen.
KI-Assistenz
KI mit Verifikation — EU-souverän
„KI ja, aber keine Halluzinationen im Gutachten.“
- 01
Ausschließlich Mistral (EU)
Kein US-Anbieter, kein Datenabfluss aus der EU.
- 02
Grundbuch-OCR & Extraktion
Abteilungen I/II/III strukturiert ausgelesen.
- 03
KPS-/Marktdaten-OCR
Gutachterausschuss-Auszüge und Tabellen erfasst.
- 04
Beschreibungstexte als Entwurf
Lage- und Objektbeschreibung werden als durchdachte Entwürfe generiert — zur fachlichen Prüfung und Freigabe durch den Gutachter.
- 05
Verifikations-Stack
Zahlen-Validator + Claim-Check: keine erfundenen Zahlen, jede Aussage gedeckt.
- 06
BYOK (eigener Key)
Eigener Mistral-Tarif optional hinterlegbar.
Report-Builder
Gutachtenerstellung & Export
„Das Zusammenstellen und Formatieren frisst Zeit.“
- 01
Drei-Schichten-Textmodell
Normatives aus Schablonen, Beschreibendes aus geprüfter KI, Review vor Export.
- 02
Gutachtensatz-Schablonen
Saubere Fachformulierungen, zentrale EUR-Formatierung.
- 03
Smart Snippets
Eigene Textbausteine und Layout-Gliederungen wiederverwendbar.
- 04
Fließtext statt Stichpunkte
Gutachtenkonforme Prosa, kein Bullet-Layout.
- 05
Word-Export (DOCX)
Vollständiges, editierbares Gutachten.
- 06
Quellenverzeichnis automatisch
Belegkraft auf Knopfdruck im Export.
Datenschutz
Datenschutz & Vertrauen
„Darf ich sensible Grundbuchdaten überhaupt hochladen?“
- 01
100 % EU/DE-Hosting
Datenbank in Frankfurt, App in Deutschland.
- 02
Keine US-KI
Grundbuchdaten verlassen die EU nie.
- 03
§ 203 StGB-konform
Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV) vorbereitet.
- 04
Strikte Mandantentrennung
Row-Level-Security — getestet.
- 05
DSGVO-Selbstbedienung
Vollständiger Datenexport und Konto-Löschung mit einem Klick.
- 06
Lückenloser Audit-Trail
„Warnen und dokumentieren statt sperren“ — System belegt, Gutachter verantwortet.
Plattform
Plattform & Workflow
„Ich will eine moderne Oberfläche, kein Behördentool.“
- 01
Sachsen + NRW voll abgedeckt
Landesspezifisches Baurecht (SächsBO / BauO NRW), klickbare Deutschlandkarte.
- 02
Projektverwaltung
Mehrfachauswahl, echte Löschung — DB + Dateien, nicht nur „versteckt“.
- 03
Gutachterprofil
Kanzlei, Anschrift, Logo erscheinen automatisch in Gutachten und Korrespondenz.
- 04
Passwortlose Anmeldung
E-Mail-Code oder Verifikations-Link, geräteübergreifend.
- 05
Webbasiert
Keine Installation, Desktop und mobil.
In Entwicklung
- R-01
PDF/A + qualifizierte elektronische Signatur
Formale Gerichtsfestigkeit des Ausgabedokuments.
- R-02
BKI-Sanierungskosten-Upload
Eigene Kostenkennwerte importieren.
- R-03
Weitere Bundesländer
Architektur ist darauf ausgelegt, Datenpakete je Land einzuspielen.
- R-04
Offline-PWA für Vor-Ort-Modus
Aufnahme auch ohne Empfang.
- R-05
Vergleichbarkeits-Score
Plus erweiterte GMB-Auswertung (Mietwert, Bodenwert-Umrechnung, Erbbaurecht).
Æstimia bringt den gesamten Gutachten-Prozess — vom Flurstück über die Vor-Ort-Aufnahme bis zum belegten Word-Gutachten — in einen einzigen, gerichtsfesten und EU-souveränen Arbeitsfluss.